Автор: Пантюхина Полина
Время чтения: 15 минут
Да нет, кошка себя отлично чувствует: у нее есть диван, о который можно точить когти, и миска с кормом — она минималистка. А у тех, кто приходит в гости, иногда просыпается клаустрофобия.
Я живу в студии 25 квадратных метров и мне окей. Квартира отлично подходит к отсутствию партнера, гейзерной кофеварке и вафельнице с единичной порцией. Жизнь на одного, но вполне комфортная.
Моя квартира не в новостройке, а в старом шестиэтажном доме, который отреставрировали и подробили на мини-квартиры. В нем 56 квартир, площадью от 18 до 27 кв.м, в каждой по одному жильцу.
Но студии (иначе — малогабаритные квартиры) в России — это частая история для новостроек. В крупных городах доля таких квартир доходит до 25%, при этом на них приходится до 30% продаж в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре и Екатеринбурге.
Бум на квартиры-студии начался не так давно. В 2000-х годах в домах серий КОПЭ и П-44Т, одних из самых распространенных в типовой московской застройке, минимальная площадь недвижимости составляла 37–38 кв. м. После кризиса 2008 года появились первые квартиры по 30 кв. м., а затем, за несколько лет, этот показатель сократился почти вдвое.
Разумеется, квартиры-студии появились не только в новостройках Москвы. В Петербурге с 2010-х начался тренд на переделку коммунальных квартир в студии. Так, из шестикомнатной квартиры в центре легко получить шесть отдельных студий, площадью 15–20 кв. м. Благодаря высоким потолкам (спасибо исторической застройке!) в них делают второй ярус, и пространства для жизни получается чуть больше. На втором этаже расположены кровати, а внизу остается место для кухни-гостиной с диванчиком. Такие квартиры предназначены в основном для туристов и пользуются популярностью у пар и семей с одним ребенком: после сна можно сразу отправиться на осмотр достопримечательностей.
У таких квартир сохраняется статус долевой недвижимости. В центре есть и малютки-студии, площадью 10 квадратных метров.
Основная причина популярности таких квартир у россиян — невысокая стоимость относительно квартир большей площади. Девелоперы адаптируются под запрос и создают квартиры небольшой площади, при этом часто вынося функциональные пространства в общие зоны. Для этого в современных жилых комплексах и апарт-отелях часто предлагают отдельные коворкинги и кладовые для жителей.
Согласно исследованию Циан, студии выступают показателем миграционной привлекательности. Россияне планируют переезд в крупные города, оценивая стоимость жилья на будущее. И, конечно, выгоднее смотреть в сторону покупки квартиры в 25 кв. м., чем трехкомнатной. Поэтому чем больше приезжих, тем больше малогабаритного жилья в городе.
В России классическая квартира-студия находится в многоэтажном жилом комплексе застройки 2010-х или 2020-х годов, со стандартной площадью — от 22 до 29 кв. м. И этот метраж покажется роскошью жителям Гонконга и других азиатских стран.
Там распространенный метраж квартиры — 18–19 квадратных метров, при этом встречаются и объекты площадью в 5 квадратных метров. Это обусловлено тем, что города густо населены, а под жилую застройку в Гонконге, например, выделено всего 7% от площади. Еще одной причиной бума на строительство микроквартир стало изменение норм законодательства: в 2015 году правительство ослабило меры по освещению и вентиляции.
При этом маленькая квартира не означает низкую цену. В Гонконге средняя стоимость квадратного метра может доходить до 19,6 тыс. долларов.
В Японии царит тренд на функциональные микроквартиры. В 2015 году компания Spilytus запустила бизнес по сдаче микроквартир в аренду. Средняя площадь квартир около 9 квадратных метров, где спальное место располагается под потолком. Апартаменты находятся в центре, что позволяет японцам не тратить время на дорогу до работы.
Такое жилье чаще снимают молодые люди, которые пока стеснены в средствах. За месяц аренды придется заплатить около 560 долларов.
Цена маленьких квартир не отличается своей миниатюрностью, а со временем только предательски растет.
Допустим, сейчас 2019 год. Вася живет в Москве и только окончил ВУЗ. Работает он уже год, сейчас вышел на полную ставку, из накоплений у него зимние ботинки, ноутбук и около 150 тысяч рублей. Ему нужно съезжать с общежития, и он рассматривает как съем, так и ипотеку. Семью Вася пока не планирует, поэтому квартиры-студии для него будет достаточно.
В октябре 2019 года средняя стоимость квадратного метра была 195 тысяч рублей при покупке квартиры в новостройке, на вторичном рынке — до 260 тысяч рублей.
Квартира-студия площадью 27 кв.м, в которой мечтал жить Вася, стоила от 5, 3 млн до 7 млн рублей — во вторичке.
Средняя ипотечная ставка в 2019 году в Москве была 9,4%, первоначальный взнос — около 15%, а трава была зеленее. Таким образом, в ипотечном калькуляторе рассчитали, что Вася мог взять ипотеку на 10 лет с ежемесячным платежом в 58 тысяч рублей при зарплате 97 тысяч рублей.
Васю цифры напугали, и он решил подождать. Годы шли, зарплата выросла, и Вася снова задумался о покупке квартиры в Москве.
Его ждал сюрприз: теперь квартира площадью 27 квадратных метров обойдется ему в среднем от 11,5 млн рублей, при этом средняя ипотечная ставка в 2024 году стала 22%, а первый взнос уже от 15 до 30%.
В 2024 году Вася может взять ипотеку с ежемесячным платежом в 182 000 рублей, а зарабатывать ему нужно будет от 300 000 рублей. Всего 10 лет выплат, и он станет счастливым обладателем квартиры площадью 27 квадратных метров в Москве.
За 5 лет стоимость квадратного метра в квартирах-студиях в Москве выросла почти в два раза. Это относится и к жилью в новостройках, и к вторичной недвижимости, и разница между новым и старым фондом не так заметна.
При этом сейчас эксперты не ожидают снижения цен на новостройки: из-за запрета на строительство малогабаритных квартир такие экземпляры могут еще вырасти в цене.
Покупатели микроквартир делятся на две основные группы:
1. Несемейная молодежь, которая хочет купить первое жилье. Студенты или люди, которые только начали работать и хотят съехать со съемной квартиры, общежития или от родителей.
2. Инвесторы, которые покупают недвижимость для сдачи в аренду. Квартиры минимальной площади легко сдавать посуточно или в долгосрок.
Ирина принадлежит к инвесторам. Ей 50, для них с мужем квартиры-студии — способ обеспечить себе старость.
«Сейчас у нас четыре квартиры в Петербурге, от 20 до 25 кв. м. Для нас было важно, чтобы квартиры были около центра и недалеко от метро — казалось, что сдать их будет легко. Так и вышло».
Первую квартиру Ирина купила в 2019, сейчас идет ремонт в четвертой. Каждую они сдают за 35–40 тысяч: хороший ремонт, продуманная планировка и удобное месторасположение позволяют ставить такую цену и сдавать квартиру за 2–3 дня.
«Сразу скажу, что эти квартиры не инвестиция в прямом смысле этого слова. Мы не ждем, что они начнут окупаться. Нам важно, чтобы с их сдачи мы могли существовать в старости, это такой способ сберечь деньги от инфляции. Если бы хотели заработать, отдали бы в доверительное управление и сдавали посуточно», — делится Ирина.
С ее слов, покупку квартир большей площади в качестве инвестиций они изначально не рассматривали, так как итоговая стоимость однушки выходит выше, хотя стоимость квадратного метра ниже.
В 2024 году в Москве ввели ограничения на стройку квартир площадью менее 28 кв. м. Теперь власти города не будут согласовывать планы постройки жилой недвижимостью меньшей площади.
Это ограничение связано с национальными целями из указа президента от 7 мая 2024 года. В них говорится об обеспечении россиян минимальной площадью жилья в 33 кв. м. на человека к 2030 году, тогда как сейчас на одного жителя страны в среднем приходится по 27–28 кв. м.
Аналитики полагают, что это ограничение приведет к увеличению числа однокомнатных квартир площадью 32–33 кв. м., при этом стройка студий переедет за МКАД. Жилье в Москве станет менее доступным для покупателей.
Стоит учесть, что нововведение не коснется тех домов, которые уже находятся в процессе застройки, и коммерческой недвижимости. При этом эксперты отмечают, что квартиры-студии в строящихся домах могут подорожать.
Еще один фактор, который может повлиять на стоимость студий — исключение маленьких квартир из программы семейной ипотеки. Об этом заявил в мае 2024 Виталий Мутко. Пока пункт находится на этапе обсуждений, но при его введении это также повлияет на конечную стоимость квартир-студий.
Таким образом, стоимость небольшого жилья будет только увеличиваться. Сильнее всего это повлияет на тех, для кого квартира-студия могла бы стать идеальным первым жильем: повышение ипотечных ставок и ограничение на строительство студий сделают покупку почти невозможной.
***
Меня вполне устраивает моя жизнь на одного, при этом я буду искренне рада, если стоимость однокомнатной квартиры станет доступной для моего кошелька.
А пока мы с кошкой наслаждаемся нашей маленькой квартирой вдвоем и любим ходить в гости. Друзья все еще шутят, что единственное преимущество студии — до холодильника ночью недалеко идти. Я не обижаюсь — психологический размер моей квартиры около 100 квадратных метров.
Разбираем культурные коды и различия в мышлении, которые формируют наше поведение
